Wyrok NSA i nowa interpretacja skarbówki: niższy podatek od najmu dla części właścicieli mieszkań

Dwa kluczowe zmiany po wyroku NSA

Naczelny Sąd Administracyjny wydał dwa istotne orzeczenia:

1. Wyrok z 27 stycznia 2026 r. (sygn. II FSK 559/23) – ustalił, że przy ryczałcie od najmu nie wlicza się do przychodu kosztów mediów (prąd, gaz, woda, ścieki, odpadki), które wynajmujący refakturuje na najemcę bez marży, według podliczników. Dotychczas skarbówka zalegała, że te kwoty zwiększają przychód ryczałtowca. Zgodził się z tym WSA w Krakowie, wskazując, że nie może być różnicy w traktowaniu między ryczałtem a skalą podatkową.

2. Interpretacja indywidualna z lipca 2026 r. (konsekwencja wyroku NSA, sygn. II FSK 490/23) – skarbówka uznała stanowisko przedsiębiorcy za prawidłowe: można kontynuować odpisy amortyzacyjne od mieszkań nabytych przed Polskim Ładem (przed 2022 r.) aż do ich pełnego zamortyzowania. To odbiega od wcześniejszych negatywnych interpretacji i wyroków NSA (m.in. II FSK 119/23 z 13.07.2023).

Kogo to dotyczy – i kogo nie

Refakturowanie mediów (ryczałt): dotyczy wszystkich podatników ryczałtujących od najmu – zarówno prywatnych właścicieli mieszkań, jak i przedsiębiorców wynajmujących w ramach działalności. Stawki ryczałtu: 8,5% do 100 tys. zł rocznie, 12% powyżej. Po wyroku: do przychodu wlicza się tylko czynsz, bez refakturowanych mediów.

Amortyzacja mieszkańki: dotyczy tylko przedsiębiorców, którzy przed wejściem Polskiego Ładu (przed 2022 r.) prowadzili amortyzację lokalu mieszkalnego w działalności gospodarczej. Najem prywatny (poza działalnością) od 2023 r. rozlicza się wyłącznie ryczałtem – tam amortyzacja nie ma zastosowania.

Według Robert Nogacki (Kancelaria Skarbiec, dla wyborcza.biz): przy lokalu o wartości początkowej 500 tys. zł i stawce 10% roczny odpis amortyzacyjny to 50 tys. zł, co przy podatku liniowym (19%) daje ok. 9,5 tys. zł mniejszego podatku rocznie. Rozstrzygnięcie może dotyczyć kilkudziesięciu tysięcy przedsiębiorców.

Konтекст: Polski Ład i walka o amortyzację

Polski Ład (od 2022 r.) mocno ograniczył korzyści podatkowe od najmu mieszkań. Zlikwidowano rozliczanie najmu prywatnego według skali (12%/32%) – zostało wyłącznie ryczałt (8,5%/12,5%). W działalności gospodarczej amortyzacja mieszkańek została wyeliminowana. Fiskus masowo odmawiał kontynuacji amortyzacji, powołując się na brak ochrony praw nabytych (NSA II FSK 119/23). Do tej pory tylko jeden wyrok NSA był pozytywny dla podatnika (II FSK 490/23). Nowa interpretacja z lipca 2026 r. to przełom – skarbówka zgodziła się na kontynuację odpisów do pełnego zamortyzowania.

Co z stawką podatku od nieruchomości (budynek mieszkalny vs gospodarczy)

Od osobna kwestia: w październiku 2024 r. skład siedmiu sędziów NSA uchwalił (III FPS 2/24), że budynki sklasyfikowane jako mieszkalne w ewidencji gruntów i budynków, wynajmowane w ramach działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe, opodatkowuje się preferencyjną stawką 1,25 zł/m² rocznie (zamiast 35,53 zł/m² dla budynków gospodarczych). To dodatkowa oszczędność dla przedsiębiorców wynajmujących lokale mieszkalne.

Źródła

1. Business Insider Polska – "Jak rozliczać najem w 2026 r.? Zapadł ważny wyrok NSA dla wynajmujących mieszkania" – https://businessinsider.com.pl/prawo/podatki/jak-rozliczac-najem-w-2026-r-zapadl-wazny-wyrok-nsa-dla-wynajmujacych-mieszkania/e0z19ts 2. Money.pl – "Przełomowa decyzja fiskusa dla tysięcy Polaków. Zapłacą niższy podatek" – https://www.money.pl/podatki/przelomowa-decyzja-fiskusa-dla-tysiecy-polakow-zaplaca-nizszy-podatek-7317203722217536a.html 3. Wynajmistrz.pl – "Podatek od wynajmu w 2026 roku – ryczałt prywatny czy działalność gospodarcza?" – https://wynajmistrz.pl/podatek-od-wynajmu-ryczalt-prywatny-czy-dzialalnosc-gospodarcza 4. e-pity.pl – "PIT za wynajem mieszkania 2026/2027" – https://www.e-pity.pl/pit-za-wynajem 5. PIT.pl – "Korzystny dla firm wyrok NSA ws. podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych do najmu" – https://www.pit.pl/aktualnosci/korzystny-dla-firm-wyrok-nsa-ws-podatku-od-nieruchomosci-dla-budynkow-mieszkalnych-do-najmu-1010369

Zdjęcie tytułowe: Photo by Zhi Xuan Hew on Unsplash (https://unsplash.com/@zhixuanhew)